汕头第一城小区终审+再审裁定：全体业主是人防车位投资者！

汕头第一城人民防空工程地下停车位一审投资者、管理者、受益者为第一城开发有限公司，二审、再审因建设单位不能举证人防工程建设资金没有纳入商品房建设总成本而被二审（终审）判决和三审（再审）裁定为：全体业主为人防设施地下停车位最终投资者！

 一 

广东省汕头市第一城人防设施

停车位诉讼基本情况

△汕头市第一城小区内人民防空地下室人行出入口

（一）经百度查询，汕头第一城是李嘉诚先生投巨资在汕头兴建的大型住宅区，位于汕头市金砂东路与衡山路交界处，占地面积160亩。开发至今近20年，约只完成实际建设工程量的一半。

△汕头第一城三期用地实况

从第一城人防停车位二审、三审判决书获悉，汕头第一城人防工程地下室自2006年10月10日由第一城开发有限公司建造，2008年5月27日验收核准。

第一城二期甲区的业主委员会应该从2010年10月获得了物业管理权，小区业主获得了物业管理权后委托深圳市特科物业发展有限公司汕头分公司对第一城小区物业进行管理与服务。现在小区业主委员会已是第五届业委会。

此小区的人防工程停车位自2010年12月15日开始由业委会出租给小区的业主使用，人防车位的租金由物业公司代收。

（二）汕头第一城开发有限公司自认第一城人防设施地下停车位的管理、收益权属于第一城开发有限公司所有，但自2011年1月起至2017年9月前均未收到人防停车位的出租收益。逐于2017年9月前向汕头市龙湖区人民法院起诉请求：

1、判令业委会立即停止占用和出租第一城位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位；2.判令业委会将上述人防工程车位返还第一城开发公司；3.判令业委会赔偿第一城93个人防工程车位占用损失225万元（详见二审判决书）；4.判令特科公司自收到本诉状之日起将代收租金返还第一城。

汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初189号一审判决：

1、汕头第一城第五届业主委员会应于判决发生法律效力之日起停止出租位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位。

2、汕头第一城第五届业主委员会应于判决发生法律效力之日起十日内，将位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位返还汕头第一城开发有限公司。

3、驳回汕头第一城开发有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费146,099元，由第一城负担12,699元，业委会负担133,400元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳。

（三）一审原告第一城开发公司不服一审第3项判决，一审被告业委会均不服一审判决，双方均上诉至汕头市中级人民法院。

汕头市中级人民法院二审认为：

第一城开发公司的上诉请求不能成立，予以驳回；业委会的上诉请求依法成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）规定，判决如下：

1、撤销汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初189号民事判决；

2、驳回汕头第一城开发有限公司诉讼请求。

一审案件受理费146099元和二审案件受理费292198元，均由汕头第一城开发有限公司负担。

（四）一审原告二审上诉人汕头第一城开发有限公司不服二审判决申请广东省高级人民法院再审

广东省高级人民法院再审裁定结果：依照《民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回汕头第一城开发有限公司的再审申请。

 二 

案件点评

1、经二审、三审裁定，汕头第一城小区人防工程的建造成本已分摊至商品房购房款中，随着商品房销售完结，全体购房者成为人防工程的实际投资人，享有人防设施的管理权、使用权和收益权。

终审（二审）汕头中级人民法院和再审（三审）广东省高级人民法院通过审理认定：应该由第一城开发有限公司举证其系第一城人民防空地下室人防车位从头至终的投资人和收益人，即应举证第一城人防设施是单独兴建且没有分摊到业主购房成本之中，而第一城开发公司无法举证，应负举证不能责任，因此再审法院裁定维持二审法院终审判决。

2、一审、二审、三审过程中，被告第一城业委会在诉讼攻防中始终处于被动状态，没有拿出证实第一城业主才是小区人防工程的最终投资者的有利证据，也未引用有利法条。业委会在二审、三审获胜，系从原告在二审、三审无法举证有利证据证实第一城开发公司是人防工程的从头到尾为唯一投资者而侥幸获胜。

3、第一城业委会应该在一审、二审、三审引用《人民防空工程建设管理规定》第四十七条、第五十一条、第五十三条和《人民防空法》第二十二条、第四十八条驳倒原告第一城开发公司不适用《人民防空法》第五条的人民防空工程的鼓励性投资政策。

4、第一城业委会应该在一审、二审、三审引用2010年住建部《物业承接查验办法》第十六条“人防设施”系业主共有的共用配套设施。

5、第一城业委会应该引用《人民防空工程建设管理规定》第五十一条：按照规定应修建防空地下室的，防空地下室建筑面积单列。所需资金由建设单位筹措，列入建设项目总投资。

由此证明人防设施已经纳入了商品房建设成本，随着商品房的预售、销售完结，小区全体购房者才是人防工程的实际投资人，因此享有人防工程的所有权、管理权、使用权和收益权。

6、第一城业委会应该应该引用“地随房走、房随地走”的原则，引用199年《城市房地产管理法》第四十一条：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《城市房地产转让管理规定》第五条：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

《物权法》第一百四十六条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

根据以上法规，商品房销售完结，商品房附着的土地使用权就归全体业主所有。同理，附着于土地使用权的人防设施也就随土地使用权的转让归属全体业主所有。

7、第一城业委会应该引用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第六条规定，建筑区划内除了明确属于专有部分和属于其它权利人及市政部分以外的道路、绿地、设施设备和其它场所、房屋都属于全体业主共有。

而认定专有和其它权利人的方式就是第二条规定的三项原则：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。不能满足此三项原则就应认定为全体业主共有。

8、第一城业委会应该引用《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”和第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

△汕头第一城小区园林一景

 三 

一审、二审和三审攻防基本案由

和审理情况

汕头第一城人防工程地下室自2006年10月10日由第一城开发公司建造，2008年5月27日验收核准。从二审判决书分析第一城的业主委员会应该从2010年10月获得了物业管理权，并委托深圳市特科物业发展有限公司汕头分公司对第一城小区物业进行管理与服务。

此小区的人防工程停车位自2010年12月15日开始由业委会出租给小区的业主使用。

Ⅰ、而第一城开发有限公司认为小区业委会和深圳市特科物业发展有限公司汕头分公司侵犯了其对第一城甲区人防车位的收益权。

（一）逐于2017年9月前向汕头市龙湖区人民法院起诉请求（因查询不到一审判决书，只能从二审判决书归纳）：

1.判令业委会立即停止占用和出租第一城位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位；2.判令业委会将上述人防工程车位返还第一城开发公司；3.判令业委会赔偿第一城93个人防工程车位占用损失225万元（详见二审判决书）；4.判令特科公司自收到本诉状之日起将代收租金返还第一城。

（二）业委会一审辩称：小区地下室是按照人防工程本身设置的，建造成本均已计入购房成本。当时人防地下室不具备停车条件，是业委会接手后经过改造才成为车位的，业委会有权获得改造收益。并向法院申请《调取证据申请书》，申请由法院调查人防工程是否列入商品房建设成本。

（三）特科公司辩称，特科公司在本案中属于案外人，不应当亦无理由向第一城返还任何费用。

（四）一审法院经审理判决：

1、汕头第一城第五届业主委员会应于判决发生法律效力之日起停止出租位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位。

2、汕头第一城第五届业主委员会应于判决发生法律效力之日起十日内，将位于汕头第一城二期甲区的93个地下人防车位返还汕头第一城开发有限公司。

3、驳回汕头第一城开发有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费146,099元，由第一城负担12,699元，业委会负担133,400元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳。

Ⅱ、一审原告第一城开发公司与一审被告业委会均不服一审判决，双方均上诉至二审法院

双方上诉理由同上

二审法院经审理认为：

第一城提供了地下车库的建设工程规划许可证、土地使用权证、建设工程施工许可证及《关于汕头第一城二期甲区人防地下室施工图审核意见》等证据材料，但是仅此只能证明第一城依法配建了人防工程车位，并不能证明人防工程车位建造成本系由第一城另外独立承担，未分摊在业主购房款中。

相反，一审法院向汕头市建设工程造价管理站发出《调查函》，该站回函内容则可以证明，如无例外情况，通常地下人防工程造价已计入整个建设工程总造价，即人防工程的建造成本已分摊至商品房购房款中，随着商品房销售完结，全体购房户承担了人防工程的建造成本，成为人防工程的实际投资人，享有管理使用和收益的权利。

另外，本案诉争人防工程车位自2010年12月15日起至今由业委会出租给车位所在小区的业主，委托特科公司代收租金，一直处于业委会的管理之中。

因此，第一城主张其对本案涉诉争议的93个地下人防车位享有使用和收益的权利，要求业委会停止占用，并返还车位和相关租金及利息，根据现有证据，第一城未能完成举证责任，应承担举证不利的后果，其诉讼主张，本院不予支持。一审法院认定第一城对本案争议人防车位有使用管理权错误，本院依法纠正。

综上所述，二审判决如下：

一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初189号民事判决；

二、驳回汕头第一城开发有限公司诉讼请求。

一审案件受理费146099元和二审案件受理费292198元，均由汕头第一城开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

Ⅲ、一审原告（二审上诉人）汕头第一城开发有限公司不服二审判决申请再审

（一）原告申请再审理由：

1、地下93个人防车位系第一城通过获得国有土地使用权，并自筹资金建造而原始取得，其具有构造上、利用上的独立性，并与小区业主明确约定所有权益归属于第一城开发公司请求再审。

2、一、二审将人防车位以人防车位的建造成本是否纳入购房款来认定地下人防车位的建造本独立与业主的购房款的举证责任分配给再审申请人，亦是于法无据的。被申请人业委会在无法提供证据证明业主为“现有投资人”的情形下偷换概念，混淆买受人与现有投资人两种不同身份。

3、申请人自始为涉案小区地下人防工程的建造投资人，依法享有使用权和收益权，故被申请人的主张和抗辩毫无事实和法律依据，符合再审规定，原审判决不当，请求立案再审。

（二）被申请人业委会、特科公司均提出抗审意见：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回第一城开发公司的再审申请。

（三）广东省高级人民法院再审裁定意见

1、第一城开发公司作为一审原告，以涉案93个地下人防车位均为其投资建设，该人防车位之管理、使用及所有收益应依法归其所有。

二审法院根据《人民防空法》第五条第二款“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”以及《民事诉讼法》第六十条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，认定第一城对其上述主张，人防工程车位的建造成本是独立于小区商品房销售价格之外，未分摊到小区业主购房款里以及自人防工程竣工验收后其履行了日常必要的管理维护义务等方面的问题承担举证责任于法有据，不存在举证责任分配错误的情形。

2、第一城开发公司认为业委会应对人防工程的建造成本已经计入到购房成本的事实承担举证责任。经查，涉案的人防车位系由第一城开工建造的。

因此，二审法院关于涉诉争议人防工程的建造成本及各项支出情况，及其销售商品房的成本构成等，应由第一城提交相关证据予以佐证的论述，有事实依据，亦无不当。第一城上述主张理据不足，本院不予采纳。

3、虽然第一城申请再审时亦提出相关的事实理由来证明其系涉案人防车位的投资人，但是就本案关键的涉诉争议人防工程的建造成本和各项支出，及其销售商品房的成本构成等方面的情况未提供充分的证据予以佐证，即第一城提供的证据不足以证明其系涉案人防车位的投资者或是车位的建造成本系独立于商品房销售成本之外。

因此，二审法院根据汕头市建设工程造价管理站的回函内容以及涉案人防车位近十年来实际处于业委会管理出租的状态等情况，认定第一城未能完成举证责任，不支持第一城关于其对涉案车位人防车位享有使用和收益权利的主张，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》七十三条第二款的规定，没有明显不当。再审申请人对此表示异议，但其提出的再审事由不足以推翻二审判决，本院综合全案的情况，认可二审法院对案件事实和争议焦点问题的分析认定。

再审裁定结果：依照《民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回汕头第一城开发有限公司的再审申请。

 四 

二审、三审裁定书网址

二审汕头市中级人民法院2019-05-27发布的《民事终审判决书》网址：

https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=7564480c4da34c7b9cbcaa5a00d83019

三审广东省高级人民法院2020-01-14发布的《民事再审裁定书》网址：

https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=783e2a441fb146049cb3ab4200b2bf31

说明：文章资料通过引用中国裁判文书网上述民事判决、裁定书进行整理编写，详情请上述判决、裁定书，如有引用编述不当，请上述判决、裁定书为准。

来源：求实—为业主说法论道

责编：王梦乐

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